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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

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作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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农村集体经营性建设用地贷款法律尽职调查中的几个问题  

2016-06-08 10:54:33|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016513,银监会、国土资源部联合制定了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(下称“《贷款管理办法》”),并于近日下发至各地国土管理部门、各地银监局、各政策性银行、大型银行、股份制银行、邮储银行、外资银行、金融资产管理公司、其他会管金融机构。从收文单位来看,这是一份对银监会下辖各类金融机构均有强制约束力的法律文件。

 

十八届三中全会提出,“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。可以说,这是新一轮农村土地改革(下称“农地改革”)的目标设定,具有根本性指导意义。但,缺乏可操作性。

 

20152月全国人大常务委员会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》(下称“《试点决定》”)。此后,从中选出15个县、区作为农村集体经营性建设用地试点。这些试点,普遍制定了当地的配套规定,并在《试点决定》发布一年左右,分别以出让、出租等方式,推出了第一幅农村集体经营性建设用地入市实践。例如,上海市制定了《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》,并于201623对松江区首幅农村集体经营性建设用地使用权实施了出让。

 

《试点办法》的出台,让农村集体经济组织获得了集体土地入市带来的土地增值,标志着此轮农地改革的实质性启动。此次《贷款管理办法》的出台,又让农村集体经营性建设用地使用权人,取得以土地抵押贷款融资的重要途径。这大大拓展了土地使用权人的融资渠道,同时也必定由此吸引银行、基金、信托等金融机构参与到此轮土地改革中来。

 

然而,此次农地改革尚处于试点阶段,并且被松绑的并不是农村集体土地的全部,也不是集体建设用地的全部,而仅限于集体经营性建设用地。同时,对于可入市、可贷款的集体经营性建设用地,也设置了多重限制性条件。

 

与此相对应,《贷款管理办法》要求金融机构在接到此类贷款申请后,应履行尽职调查职责,形成调查评价意见。尽职调查的范围包括:

(一)借款人具有完全民事行为能力,信用记录良好;

(二)借款人所在行业状况、持续经营能力以及合法的还款来源;

(三)抵押财产是否真实有效、产权清晰并取得合法权证,相应手续是否合法齐备,是否存在权属争议;

(四)抵押财产价值评估是否合理;

(五)抵押财产是否符合土地利用总体规划、城乡规划及用途管制;

(六)抵押财产是否符合当地流转交易政策规定,是否容易处置变现,是否存在影响抵押财产处置和银行业金融机构优先受偿的权利瑕疵或权利负担。

 

上述尽职调查重点中,有一些是常规事项,比如借款人行为能力、信用记录、行业状况、还款来源等。对于这些常规事项,按照既往成熟做法调查即可。但同时,此次集体经营性建设用地贷款的放开,也为贷款审批特别是其中的尽职调查提出了新的要求。主要表现在:

 

第一,“抵押财产是否真实有效、产权清晰并取得合法权证,相应手续是否合法齐备”。

此处将“合法权证”与“手续是否合法齐备”分别开来,这意味着很长时间以来只看有没有产权证的简单粗暴调查法需要做出改变。至于改变的方向,该管理办法也已指出,即调查“手续是否齐备”。至于具体需要调查哪些手续,既要对照《试点办法》和各地自行制定的细则,也要考查未被《试点办法》暂停实施的更多的土地管理法律法规中的既往规定。

 

第二,“抵押财产是否存在权属争议”。

此前土地出让仅限于国有土地,这种所有权人的一致性,导致真正的权属争议比较罕见。但是,集体经济组织数量庞大,彼此利益并不一致,并且历史纠葛也屡见不鲜,所以权属争议也必然会大幅上升,争议的类型和内容也必然五花八门。因此,相应的调查也需要更多投入。

 

第三,“抵押财产是否符合土地利用总体规划、城乡规划”。

在此前的土地尽职调查过程中,很多单位都只盯产权证书,较少关注土地利用总体规划与城市规划。此次《贷款管理办法》单独点出这两个事项,主要是该管理办法不但规定已经入市的集体经营性建设用地可以贷款,未入市但符合入市条件的土地也可以申请贷款。对于已入市的项目土地,调查其土地利用总体规划和城市规划,有利于确认项目土地的入市程序是否合法。对于未市的土地,通过调查土地利用总体规划和城市规划等环节,确认项目土地是否符合入市条件,无疑将更加重要。

 

第四,“抵押财产是否符合用途管制”。

此次出台的《贷款管理办法》特别强调了用途管制。究其原因可能是因为,此前国家的土地管理主要是通过土地所有权和土地用途“两手抓”。前者通过“建设使用土地必须使用国有土地”的规定实现,后者则通过土地利用总体规划、城市规划等一系列管控措施来实现。现在放开集体经营性建设用地入市,就表示国家放松了所有权控制力度。但国家又显然不想彻底放开,于是在放松一手的同时,必然选择抓紧另一手。因此,对于土地用途的尽职调查,必须要在原有基础上加强。

 

第五,“抵押财产是否符合当地流转交易政策规定,是否容易处置变现,是否存在影响抵押财产处置和银行业金融机构优先受偿的权利瑕疵或权利负担”。

此处考虑的主要是抵押物的处置和变现问题,其中既涉及到资产流动性的经济问题,也涉及到集体经营性建设用地入市、转让、拍卖等产权法律制度问题。该条重点提到“当地流转交易政策”,表明集体经营性建设用地的处理将具有相当大的地方性,对其合法性的确认将更为复杂。同时,我们还注意到,在当前已经完成的集体经营性用地土地出让的实际操作中,相应的土地出让合同对用地者、物业持有与转让均有较为严格的约定,而这对于抵押物的处置和变现,可能会构成一定法律障碍。因此,尽职调查中也要加强对此问题的查证与确认。

(上海锦天城律师事务所  王秋瑞律师)

E-mail: steven.wang@allbrightlaw.com 

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