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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

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作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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信贷政策变化导致银行不贷款,购房买家是否违约?  

2014-08-11 18:52:09|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房屋买卖中,双方约定部分房款以贷款支付,但因金融政策突变,银行拒绝贷款。此种情形下,合同应该继续履行还是应予解除?购房买家是否构成违约?

近日,一起与此相关的典型案例,历经一、二审结案,笔者代理的购房买家一审败诉,但经二审改判后反败为胜。该案例对房屋买卖双方,均有一定借鉴意义。

一、 基本案情

杨先生在上海市有一套住房,柳先生意欲购买,但该房有100万元贷款尚未还清。为此,双方签订了《上海市房地产买卖合同》,约定购房款350万,其中100万为首付款,以现金支付,其余250万为银行贷款。对于贷款,双方进一步约定,首先选用转按揭贷款,若贷款得不到审批,买家柳先生可另行提出贷款申请或自筹资金。

合同履行过程中,杨先生于签订合同当日即支付了首付款100万元。但是,在双方欲通过担保公司办理银行转按揭手续时,银行通知转按揭业务停办。柳先生四处问询其他银行,得到的答复均是无法办理。柳先生另以个人名义,向某商业银行申请了住房贷款。在银行审批过程中,卖家杨先生即发书面通知,认为柳先生违约,并据此扣除总房款20%作为违约金,但余款并未归还。柳先生对此不能接受,回函否认违约并要求继续履行合同。杨先生坚持此前意见,拒绝退款、拒绝履行合同。

无奈之下,柳先生委托笔者提起诉讼,要求卖家杨先生继续履行合同,并支付逾期交房的违约金。

二、 一审认为买家柳先生违约

一审中,卖家杨先生的代理人主要强调一点,合同中约定了过户时间,但在该时间到来之时,买家柳先生贷款没有落实,因此认为柳先生违约,并应据此支付总房价款20%的违约金50余万元。

对此,笔者代表买家柳先生提出以下观点:

首先, “过户时间”不等于付款时间。无论合同正文中是否对付款时间有所约定,附件《付款协议》中已明确,合同正文中的约定与《付款协议》不一致的,应以《付款协议》为准。

其次,合同附件《付款协议》明确约定,庭审中双方也共同确认,除转按揭以外,买家还有权另行提出贷款申请或自筹资金。因此,仅仅转按揭不成,并不能就此认定买家违约。

再次,转按揭贷款有两项功能,一是清偿上家贷款,二是下家取得贷款,因此双方应针对与自己相关的该部分功能予以充分注意。本案中,银行方面证明买家完全符合贷款条件,即满足贷款申请条件。但是,因为卖家的拖延甚至恶意阻挠,导致转按揭不能办理。其后果是上家未能清偿贷款,而不是下家不能贷款。所以,未能办理转按揭而构成违约的是卖家,而不是买家。

遗憾的是,一审法院最终认为,合同中的过户时间就是付款时间,进而认定买家柳先生违约,并要求柳先生支付50余万违约金。对此判决结果,笔者及笔者代理的买家均表示震惊,认为一审法院对本案的处理比较草率,对事实认定存在错误,因此提起上诉。

三、 二审改判,反败为胜

二审中,卖家杨先生一方,仍坚持过户时间即是付款时间的观点,认为到时间未收到房款就是买家柳先生违约。

笔者代理买家一方,除进一步阐述一审中有关买卖合同约定的观点,并分析转按揭贷款的法律性质以外,又着重强调了“情势变更”的法律原则。

笔者指出,最高院司法意见明确认为,金融政策变化属于当事人无法预料、无法控制的“情势变更”。对于是否适用“情势变更”,最高院认为判断的标准是“在情势变更的情况下,如果继续履行合同会造成一方当事人利益明显受损,另一方当事人受益的状况,造成明显不公平的结果。”

是否有违公平,最高院的意见是考虑:“1,是否符合公平和诚实信用原则;2,双方的利益关系是否发生重大变动,危害交易安全;3,主张适用的一方因不适用而遭受的损失,一般要远大于适用时对方所遭受的损失”。

本案中,如果不适用“情势变更”,按一审判决,买家首期购房款中的近60万要被白白“没收”,但实际上卖家不但没有任何损失,甚至已因房价上涨赚取了几十万元的房屋升值款。如此结果当然违反公平原则,同时也鼓励其他卖家在其他交易中故意拖延以便“赚取”违约金,交易安全根本无从谈起。

反过来,如果适用“情势变更”,卖家按约定收取其应得的卖房款,买家以银行贷款支付尾款并取得房屋所有权,双方均遵守合同约定,房屋交易安全诚信,买家虽有诉讼成本和时间利益、房屋升值等损失,但双方利益基本平衡。如此操作,才符合民法和合同法的公平、诚实信用原则。

最终,二审法院基本采纳了笔者观点,改判买家并不违约,但解除双方买卖合同,并要求卖家杨先生全额退还购房款。

四、 案例启示

二手房买卖中,买家的主要义务是付款。现行《上海市房地产买卖合同》,对该义务专门单列为第九条,并且通常会将其违约金定为总房价款的20%。由此,买家付款义务的重要性可见一斑。

然而,有能力一次性付款的买家毕竟属于少数,并且不少人即使有能力一次性付款,也不愿意将现金集中投资于一幢房屋,而是会选择现金加贷款的付款方式,以发挥现金的杠杆作用。基于上述两方面原因,房屋买卖中房款的相当比例是以住房贷款形式支付的,且以尾款居多。

但是,随着国家对房地产市场调控的加强,金融信贷政策时紧时松,时常会突然宣布提高利率、提高贷款条件、降低贷款比例,甚至取消某类贷款产品,令人无法把握。一旦贷款申请未获银行批准,买家即需要自筹尾款。但一是时间短,二是买家通常能力有限,自筹尾款并不现实。由此,卖家通常会拒绝过户,并要求扣留买家已付款中的一大部分,作为违约金。买家则通常感觉冤枉,客观上也难于承受如此高的违约金,进而不认可卖家的做法。此种情形下协商成功率很低,通常会最终走向诉讼。

从司法实践来看,上海法院倾向于认为,贷款是为履行买家的付款义务,所以贷款不能的法律风险也应由买家承担。笔者认为该观点和做法都失之于简单,并不能有效平衡买卖双方的权利义务。特别是,在银行贷款更多体现的是政策性,而非商业性的实际背景下,要求买家对银行贷款审批准确预知,客观上不可能,实践上也有欠公平,还会造成买家消极提供贷款手续,故意促成贷款搁浅。而这,根本性违反诚实信用原则,并不利用整个社会交易安全的建立和维护。

另一方面,上海法院以往简单认定贷款责任归于买家的做法,实际也与最高人民法院的上述司法解释精神相违背。在贷款不能的情况下,不应简单认定买家违约,而应深入考察双方合同履行的全过程,本着公平和诚实信用的法律原则,对贷款不能的原因和结果,予以实事求是的认定。

最后,本案也提示房屋买卖合同双方,特别是买家,对自己的付款能力、付款方式要事先进行谨慎确认,同时应在合同中留足余地,以免陷入政策变动引起的尴尬境地,甚至导致钱、房两空。

 

(上海大邦律师事务所合伙人 王秋瑞律师)

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