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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

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关于我

作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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出让70年延至100年?不解决问题!  

2011-02-14 12:36:11|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨天接受《中国房地产报》李记者采访,聊了聊民间盛传的土地出让年限延长至100年的问题。当然也有延长至150年的说法,总之就是延长土地出让年限。

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在《物权法》起草的过程中,此类建议一直在天上飞,可是最终也未能落地。现在《物权法》已经明确,住宅用地期满自动续期,所以续期问题应仅与商业、工业等非住宅用地有关。但是关于延长出让期限的呼声,叫得最响的却是住宅用地,却不见非住宅用地的声音。似乎,这有些不合逻辑。

 

再看《物权法》,该法只明确了住宅用地出让期满自动续期,却没有提到续期是有偿还是无偿。依王秋瑞律师即本文作者对《城市房地产管理法》的理解,住宅用地续期应是有偿的,只是出让金标准尚未明确而已。但是,也有很多人士认为,既是自动续期,自应不收费用。

 

可见,住宅用地出让期满要不要再收出让金,尚有一定争议,而官方从未出面予以澄清,老百姓自然心里没底。于是,延长出让期限的呼声再起,而掩藏在呼声背后的真正问题,并不是出让期限本身,而是出让期满后还要不要再收出让金。

 

对于民众而言,即使问题无法根本解决,尽可能延后,至少也是不坏的选择。但是,70年延长到100年,只是推迟问题的解决,并不是根本性解决问题的方法。这极似治政外交安排,比如湾台问题。然而,土地使用权的出让期限是个法律问题。如果选择延长出让期限,实际是回避续期是否有偿。如此一来,《物权法》、《城市房地产管理法》这些法律,在出让期限方面,便处于不明状态。出让期限延的越长,不明状态拖得也便越久。

 

绝大多数人想要的是不交钱、少交钱、晚交钱,少有人关心法律规定的是否明确。殊不知,法律不明的不稳定状态,一则会直接造成国家产权制度不稳,二则会损害法律的严肃性以及恒定性。恒产是民众想要的,但若没有明确而稳定的法律,恒产又以何为本呢?所以,笔者坚决反对延长土地出让期限,坚决拥护从立法角度明确解决出让期满是否再次收取出让金。

 

问题接踵而至,如何明确?

 

非住宅用地的规定相对清楚,续期要申请,展期要收出让金。考虑到非住宅用地主要用于各类经营,收费,并且通过价格杠杆实现土地资源在不同经营者、不同行业之间的配置,这应该是合理且科学的安排。

 

住宅用地的情形比较复杂,主要涉及两个核心问题。一方面,住宅用地最终是用于居住,但其交易的过程,不可避免的会产生投资的空间和价值。兼备这两种功能,令住宅用地不宜以一刀切的方式予以解决。另一方面,可用于出让的土地仅限国有土地,国有到底是谁有,全民所有到底应如何体现,这也是不宜以一刀切方式解决出让期限问题的一个重要因素。

 

如果区别对待,则要找到客观且公平的变量。目前的限购以套数和家庭为变量,房产税则以产权人和建筑面积为变量。这些变量算得上客观,但不够公平。毕竟,套数与建筑面积上附着的价值,实际取决于所占用的土地,并且其总量又会随技术水平的提高而增加。家庭和产权人并不等同最终承受权利义务的自然人,所以这个变量完全可能造成社会资源在公民间分配的不公。

 

其实在一定时期里,有两个变量明确而恒定。一个是人口数量,另一个是土地面积。既然房地产的真正价值在于土地,而真正对价值有诉求的是自然人。那么,为何不以这两个变量为参考,解决住宅用地的出让期限和出让金问题?

 

笔者的想法是,应以国有土地总面积与一定时间的人口总和相除,计算得出每人应得的平均土地面积。住房所分摊的土地面积若在人均土地面积之下,则出让时就不应收取出让金,续期时更不应再收。若住房所分摊的土地面积在人均土地面积之上,对于超出部分,因占用了别人可享受的资源,特别是有投资而非自住的可能,出让时应收出让金,续期时也应重新再收。至于出让金的用途,在当前的社会背景下,直接全民分红将比集中使用,更公平、更有效。

 

(王秋瑞  律师)                          

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

电话:0215213 4923 

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