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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

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作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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出让期满,“无偿收回”还是“有偿续期”?  

2011-01-18 16:16:04|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地使用权期满后的问题,一直是个“悬案”。对此,业界一直议论不断,甚至全民都有过强烈关注。但因主要是个假想的问题,特别是《物权法》对住宅用地作了“自动续期”的规定,民众情绪稍有平稳。尽管,续期收不收费并未明确。近日,上海的预申请公告再次触动了全民脆弱的产权神经,土地使用权到期如何处理,终于从“假想”变为一种绕不开的“现实”。

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上海对个别新出让地块,预先单方设定了“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定。这意味着,住宅用地的土地使用权,不管日后经历多少手,最后的买家都只能在土地使用权出让合同签署后的第70个年头上,把土地交还。对于,商业、工业用地来说,这一天会更早到来。根据该规定,地上建筑物可以补偿残值。但就算房子再结实,也仅用20年便已折旧完毕,土地若必须收回,则实际没有任何残值可予补偿,即无偿收回几乎已是铁定的结局。

 

有人说,该规定违反《物权法》,因为至少住宅用地到期应该自动续期,即至少不能收回。这是对的,但不全面。其实不仅住宅用地,商业、工业等任何出让地块均不能理所当然的到期收回。

 

《物权法》第149条第1款规定了住宅用地到期自动续期,第2款则指出“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理”。依照什么法律规定办理?当然是依照现行有效的法律规定办理。

 

在全国人大制定的法律范围中,仅有《城市房地产管理法》对此有明确规定。根据该法第22条第1款,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”,该条第2款确实写入了无偿收回的内容,但这是有条件的,即“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。

 

通过上述条文比较可以看出,《物权法》仅是在住宅用地自动续期的问题上,对《城市房地产管理法》作出了一点点突破,住宅用地到期是否缴费、其他性质的用地到期如何处理,仍然应该遵照《城市房地产管理法》第22条的两款执行。而根据这两款,不但住宅用地,商业、工业等任何性质的用地,只要是出让所得,到期都不能理所当然的收回。收不收回,一要看用地人是否申请续期,二要看收回地块是否出于“社会公共利益需要”。

 

上述两个续期条件并非并列关系,前者又是后者的前提条件,即如果用地人不申请续期,则当然予以收回,且不必考虑收回的目的。只有用地人申请的前提下,才需要进一步认证收回是否出于公益。依目前情势来看以及土地千百年来一贯升值的经济属性,似乎没有多少用地人会愿意放弃续期。所以,除了已被《物权法》“特赦”的住宅用地以外,其他性质用地到期是否收回,仍会有“是否属于公共利益”之争。

 

某种程度上来说,上海的做法是以民事合同中的“自愿原则”,规避《物权法》和《城市房地产管理法》的上述规定。用地人在拿地时即同意放弃续期,自然不会存在到期申请续期的问题,进而也便没有必要再评估收回是否出于公共利益需要,一切似乎迎忍而解。但是,这种规定实际上违反了立法精神。住宅用地已有明确规定自不必说,其他用地是否续期应在土地使用权期限届满时提出,这样的规定并不只是推迟问题的安排。毕竟,最后的用地人很可能并不是拿地的受让人,不仅住宅用地如此,商业与工业用地等也同样易手频繁。由一手拿地的开发商为地块的最后使用权人作主,将是对最后使用权人法定权益的剥夺。因此,这种披着“自愿”外衣的协议,将因违法并损害他人合法权益而归于无效。

 

当然,续期应重签出让合同并重交土地出让金,这是《城市房地产管理法》中的明确规定,所以“有偿续期”是一定的。只不过,在没有其他人参与竞争的情况下,出让金标准应该会在一个合理、可控的范围之内。所以,“无偿收回”已经超出了法律的边界,探讨一下“有偿续期”似乎更加必要。

 

(王秋瑞  律师)                          

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

手机:135 8578 1099  

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