注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

日志

 
 
关于我

作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

网易考拉推荐
 
 

国土部新政,新瓶装旧酒  

2010-09-26 22:51:29|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

金九银十到来,坊间传言楼市回暖。任志强说回暖是谣言,官方似乎更相信坊间传闻是真。据说,国土部正在酝酿2010年新的土地调控政策。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

报道上讲,国土部呼之欲出的土地新政,包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税以及之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。据传言,此次新政内容主要是国土部京沪调研成果。我知道,国土部中有不少真正的土地专家,但我不是很明白,专家们调研出的新政,为何没有半丝新意,甚至根本离题万里、南辕北辙。

 

先来看新政第一项,“出台囤地处罚措施”。清理整顿闲置土地,轰轰烈烈地刚刚过去。除了留下一份媒体版的闲置名单,和一份数量相差近一倍的官方版闲置名单,以及某些地方成立的一把手挂帅的超豪华调查组,看不到任何后续行动,更没有任何有效打击印迹。其实,在名单出现时,问题焦点已经当即显现,即如何认定闲置土地。可是,除了听到开发商报怨政府规划影响了建设,钉子户抗拆影响了土地平整,竟没有得到官方的最后定夺。现在,政府搁置了如何认定闲置土地的焦点问题,转而在“囤地处罚”上做文章。我认为,这有明显的避重就轻之嫌。如果不能确定是否构成囤地,即使规定“囤地者灭满门”,又有何用?这就是我们以政治运动的心态立法造成的普遍性问题,我们只管把问题说的很严重,但很少把什么是问题说得足够清楚,表面看来回旋余地很大,法不明则威不可测,但土地闲置的处理对象不是草民而是猛龙,对于这些影响力明显较大的人士来说,不是法不明则威不可测,而是法不明则威不可施。

 

再来看新政第二项,“增加土地增值税”。这本是个法律性不强的问题,但实践赋予了它很强的法律性。土地转让时,要以增值额为基础征收增值税,这是个很重要的房地产税种。但是,转让是指房地产在不同主体(主要是公司)之间的转让,如果公司只换一下老板,即股权转让,并不构成法律意义上的房地产转让,因而不应征收土地增值税。这一点,在国家税务总局的文件中已有连续的明确规定。因此,从理论上来说,土地增值税无论如何增加,都会被轻易绕过,不会有实质性效果。但实践当中,你却很难绕开。我就一件股权转让案例中的土地增值税问题,与某税务局官员有过这样的对话。我:“国家税务总局明确规定,股权转让不缴土地增值税”;税:“股权转让实际就是房地产买卖,老板与老板之间不是交易了吗,不是增值了吗,当然要缴土地增值税”;我:“好吧,那请您告诉我,你们的计税依据是什么文件?”;税:“房地产买卖合同”;我:“那我想请教一下,这份合同应该由谁来签?”;税:“当然是老板来签”;我:“不对,房地产权证上登记的不是老板的名字,老板没权利签房地产买卖合同”;税:“那就由公司来签”;我:“也不对,股权转让是老板之间的交易,公司并无变化,公司也只有一家,难道要公司自己与自己签?”;税:“反正土地增值税就是要缴,不缴的话,不管到税务局办任何手续,一律不给你们办”。这是真实的对话,这也是土地增值税的现状。现实已然这般,再增加土地增值税,要打击的究竟是投机行为,还是赚钱行为?如果不对投机予以细致认定,见钱就伸手,房价便可就此得治?这与不良神汉借治病之名哄骗良家妇女上床,有何不同?

 

最后说说新政第三项,“农村集体建设土地入市”。这不是新声音,已经试点了多年多区域,可惜始终雷声大雨点小。先有江浙版的“指标置换”、“集体建设用地减少与国家建设用地增多相挂钩,”这种试点至少已有78年;再有深圳的集体建设用地直接入市,这种试点也已有三四年;又有重庆与成都的土地换户口,这个试点刚刚粉墨登场。这些问题,我在诉讼与非诉讼项目中都遇到过,也都专门撰文谈过些粗浅认识。我的总的看法是,这些试点,不管换上什么马甲,只要涉及集体建设用地直接用于非集体建设,只要涉及农业用地不经农转用和土地征收而直接用于建设,一定违反《土地管理法》。如果这些试点不触及上述两条红杠,那么试点根本就毫无必要存在,因为没有这两条,农村土地永远不可能盘活。反过来,如果国土部纵容地方,甚至明确支持地方打破上述两条红杠,那么农村土地可以盘活,但国家基本法律便被鸡/奸。我不相信这两条红杠会被立即打破,因为所涉利益实在太大。但是,我相信这两条红杠会在个别地方个别地块上秘密开闸,因为实践中,这样的地块我本人就遇到过不少。现在的问题并不是试点要不要铺开,而是法律要不要遵守,利益格局要不要打破。

 

(王秋瑞  律师)                          

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

手机:135 8578 1099

  评论这张
 
阅读(190)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2018