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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

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关于我

作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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论重庆与成都模式的倒掉  

2010-08-17 11:17:48|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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打黑之后,重庆又一次走在了全国前列,这次打的是高房价。打黑用的是老套路,只是在规模上值得围观。打房价,老套路似乎均不见效,所以,重庆在试验新路子,俗称“地票”。所谓地票,说白了就是将集体的建设用地复垦,以此换来建设用地指标。大约在同一时间,成都也开始了几乎同样的实验,俗称“土地换户口”。“土改”,似乎在巴蜀地区掀起。

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对于重庆和成都两种模式,专家普遍看好。例如郎咸平,骂完房产税是块妄图堵住火山口的石头,立即认为重庆模式可以救房地产于水火。朱大鸣的观点也比较近似,除了为失地农民的生计捏把汗以外,认为重庆模式本身绝对是房地产重症的灵丹妙药。

 

上述二位专家更多的是理性的升华,似乎并没有关于重庆或成都模式的感性认识。作为一名房地产领域的法律人,重庆和成都模式都没能让我感觉到任何新意,而我的一些切身体会,反而让我得出了与上述两位专家不同的结论。

 

我认为,无论重庆模式,还是成都模式,都只是看上去很美,而已。如果一定要预测一下效果,我认为,它们顶多也就赚几声吆喝,不用多久,必然倒掉。

 

首先,“地票”和“土地换户口”只是新启用的名词而已,究其实质,就是集体建设用地减少与国有建设用地增多相挂钩。据我了解,国土部至少在2003年就下发过包含这一政策内容的文件。该文件名为《关于土地开发整理若干意见》,其中第2条指出,“各地要……促进农村居民点向中心村和集镇集中、乡镇企业向工业小区集中……集中时……确需占用其他耕地的……可以与腾出来的旧址整理后增加的耕地进行置换……其建设用地可以不占用年度建设占用耕地计划指标”。对照一下这个文件,重庆模式或成都模式,均没有超出国土部早年圈定的范围。因此,并无新意可言。

 

其次,上述政策,从内容上看甚是精妙、科学,但实际效果却可能事与愿违。一方面,以建设用地置换建设用地,并不涉及占用农田,似乎没有触及18亿亩耕地红线,因此可以绕开国土部的指标控制。但实际的情况是,原有的宅基地、工矿用地等集体建设用地,其自然属性还适合耕种吗?这绝不仅仅是一种理论上的假设,看看早就试行过上述政策的华东地区,土地台帐上的耕地可能确实没有减少,但是粮食产量是多是少了呢?另一方面,被置换了土地的农民,他们的生计可能并不会随着土地被拿走、得到城镇户口而走入新时代。王秋瑞律师即本人,对江苏某市试行该政策的一个镇,做过深入到村的调查,发现农民们被置换土地后,所得补偿与国家通常的征地补偿完全一样。如此一来,纵然是“地票”抑或称作“土地换户口”,又有什么特别的意义呢?

 

再次,上述政策因绕开了指标管理,确实会增加地方ZF的土地资源,并且可以被用于公租房或工业、商业用途。但是,房价真的会因这类多出来的土地供应而下降吗?一定不会。这个政策的本质并不是让农民或村集体直接卖地,而是仍由地方ZF统一收购后再转卖。否则,就违反了《土地管理法》有关建设用地必须使用国有土地的基本国策。因涉及到重要的LIYI分配,我相信这项国策绝不可能被突破。据说成都开始试水,让农民与村集体直接与开发商交易。我相信,这个交易一定是在ZF严密控制之下进行的。否则,真的一下有这么多土地进入市场,并且价格真的一落千仗,地方ZF及其广大公务人员,喝西北风?

 

又次,有人会说,这些地不是可以被用来建经济适用房、廉租房或公租房吗?是的,没错。但是,只建住宅,可能吗?其实,朱大鸣所担心的失地农民就业问题,在现实中非常重要。看看华东普遍试行过这个政策的省市,用所谓地票或户口换来的土地,只有很小一部分被用来开发住宅。为什么?当然是需要把其他地块用来招商引资,解决就业问题(当然还有个别人的个别问题)。民以食为天,吃饭,永远是大于住房的问题。如果不以大幅地块搞工业、服务业、商业,这么多失地的人到哪去上班?扣除一次性打入社保的那一大笔,剩下的补偿款够吃几天?实践证明,地票或户口换来的土地,能解决好土地上原有的农民问题,就已经功德无量了,根本不会有什么多余的土地,可以用来解决原有城市人口的住房问题。反而,原有城市规划范围内的地块和房子,会因市政范围的扩大以及城市人口的增多,而大幅度涨价。看看上海周边的一些县级市,这一点非常清楚。

 

最后,“地票”或“户口”,真正能换的只是建设用地供地指标,即一个地方一年内可以供应的建设用地数量。指标,是我们一直提了几十年的一个东西,伴随了几代人的成长。以前我们搞生活用品的计划供应,好歹是有个票的,比如说粮票、油票、布票、自行车票、电视机票。但是,比这些生活用品不知要贵重多少倍的土地,虽仍然实行严格的指标供应制度,却没有一张票。那么,大家如何判断一块土地是否具备合法的指标?如果没有指标,但发放了土地证,这样的地块究竟是合法还是违法?上盖建筑应该炸掉还是保留?所以,上述政策必定会制造出一批法律状态存在若干不确定性的地块,整个产权制度也会因此而被动摇。

 

另外,以上仅是置换政策或者说是“地票”、“户口换土地”得到规范运作的结果。实践中,政策被执行歪的情况已是越来越多。所以,房价问题能否因此得到解决,我持保留意见。不过,一批实力派人士就此步入大佬行列,似乎不可避免。只是,这是政策的初衷吗?是我们想要的吗?

 

(王秋瑞  律师)

                          

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

手机:135 8578 1099  

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