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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

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关于我

作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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土地闲置,谁说了才算?  

2010-08-15 22:54:56|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房子有多少空置?统计局明确告诉我们,无从统计。土地有多少闲置?官方、民间说法不一。与住房空置无从查起不同的是,土地闲置的事实大家一致认可。在土地闲置上,大家不一致之处在于,如何认定与处理。

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《城市房地产管理法》第25条已经指明,土地使用权闲置二年即无偿收回。同时,土地出让合同范本,一直也都照抄上述条文内容。但是,土地闲置超两年即被收回只是原则,“因不可抗力或者ZFZF有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”这是《城市房地产管理法》第25条留下的一个法律难题。

 

目前,这个法律问题已有演变为社会问题的趋势。土地闲置,越来越成为敏感话题。在土地闲置的原因上,开发商与ZF有些扯不清。

 

国土部扬言要在全国范围内清理闲置土地,全国范围内的开发商一齐喊冤,喊的最响的当然是任志强。任总大致总结了这样一些理由,一是税制安排导致地方ZF只卖地不管地;二是ZF供地少,导致开发商囤地;三是ZF违反了出让合同中的义务,导致土地“被”闲置。应该说,任总的反驳很有力,再加上不断穿插的数据,更显得观点固若金汤。想信ZF很难在这个问题上反驳任总。如果是通过一场公平的诉讼解决问题,那么我认为,任总赢面很大。毕竟,只要能找到ZF的毛病,开发商就可以逃脱责任。所以,王秋瑞律师即本文作者,推荐所有开发商认真学习一下任总的这篇文章。

 

尽管在法律上有如此大的空间可作文章,却并不意味着开发商个个都可以死里逃生。万科入了黑名单,因此再融资遭拒。现在也没有听说万科要就此状告ZF,我相信,以后它也不会。舍得一身剐,固然豪迈万仗,但除非到了万不得已的地步,谁会去这样做呢?这大概也是任总代表开发商,不间断呐喊的原因吧。

 

开发商有人代表了,公众呢?我们发现,在住房空置问题上,公众可以去读电表,可以去拍黑灯小区。换了土地闲置,似乎有点插不进嘴。从法理上说,ZF和开发商有合同,土地出让合同。合同有相对性原则,公众不是该合同当事方,自然无权发言。但是我认为,公众对此问题应该发言,有权发言,而且还应充当裁判。

 

首先,土地供应关系到住房供应,住房供应关系到房价,而房价要由公众埋单。

 

其次,ZF是代表人民执法,被代理人当然有权就代理行为发表看法。

 

再次,ZF作为出让合同当事方,自己裁决自己的案件,有违程序正义的第一要义。《闲置土地处置办法》把闲置土地的认定权,清晰的交给了国土部门。但是如此行事,必然会产生国土部门“自己当自己案件的法官”的问题,无法回避自护家短的责问。例如,任总就抓住了这个问题,ZF对此也一定很头疼。

 

最后,国土部门认定土地闲置,将很难平衡各方利益和感受。面对开发商,如果ZF选择妥协,必将有公众提出强烈质疑;如果ZF选择强硬,则必定会被扣上任总发放的“转移目标”的帽子;如果ZF选择收一部分,放一部分,则不管收谁的,执法公正性都将受到强烈质疑,例如潘同学已经在为个别地块遭受处罚而路见不平了。

 

所以,无论ZF认可开发商的观点,还是否定开发商的抗辩,都应给公众参与并充分表达意见的机会。

 

具体操作方式,可以考虑在认定环节上加入一个广泛、透明的听证。听证会参加人员应该足够多,应尽可能代表开发商与普通公众等各个方面。通过充分听取国土部门和开发商的意见,听证会应对是否构成闲置土地,做出一个事实性的判断。然后,由国土部门按照听证会得出的事实性结论,做出具体处罚决定。

 

这样一个类似于陪审团的听证会,应该是对现有闲置土地处理程序的有益补充,同时也可以为日后的制度革新积累有益经验。

 

(王秋瑞  律师)                          

 

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

手机:135 8578 1099  

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