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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

日志

 
 
关于我

作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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招拍挂中的九个陷阱:向国土部改革招拍挂荐言,并供业内人士参考  

2010-07-29 08:27:22|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国土部不会取消招拍挂,而是要改革招拍挂。看到这则消息我很高兴,因为这证明我的《要地王还是要地痞:为招拍挂作一次辩护》一文,在事实上预测对了房地产法律与政策的变化趋势。

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高兴之余,有点担忧,因为这则消息中只笼统的提到了“串标、限制关联交易,解决工业用地出让的公平问题”这样的皮毛,对问题的发掘远未到触及硬伤的地步。在下不才,略有先见之明,提前在6月初就在博客上连载了9篇小文章,详细解读了招拍挂中的九个法律黑洞。黑洞,意味着法律的缺失,更意味着草根权利的沦丧。

 

值此国土部放言改革招拍挂之际,特此整理出上述9篇小文章的精简版,供国土部的专家学者们参考。若其中的问题未被纠正,则转供诸位看官于日后行事中借鉴。

 

正文开始之前,照例插播一条声明。鉴于越来越多的网友开始“裸转”我的文章,即只扒走内容,不留下姓名,我不得不在正文开始之前的黄金时间声明一下:本人名叫王秋瑞,即有名有姓,从未用过以空格键打出的笔名。若有转载,请帮忙把我的名字挂上,谢谢配合

 

正文开始。

 

陷阱一:如果公告犹如豆腐块

(详见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />67733f2d0100in3z.html

 

国家虽然规定,土地出让公告必须在省级以上媒体上发布20日。但是,对于公告所占的媒体版面以及媒体本身的发行量,却没有明确要求。正因为如此,有些地方的国土部门,在绝大部分人都不喜欢看的媒体上,很郑重地发布一个小小的豆腐块。这样一搞,有几个人能看得到?

 

有的地方相对好一点,要求出让公告在当地国土局网站和房地产交易中心的电子显示屏上公告。但是,网站是需要维护的,是可能因技术原因打不开的,刷新可能是刷不出来的。至于房地产交易中心的电子显示屏,你会为了拍块地,每天一大早就拿个小板凳去电子屏前守候吗?

 

你都不知道什么地块要拍,更不知道什么时候要拍,能拍得到么?

 

陷阱二:行政管理交叉错位

(详见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100in4f.html

 

有时候,岳父岳母与女婿的关系,比夫妻关系更重要。所以,未来女婿与未来的岳父岳母见个面先,很实用。用地者也一样,你拿了地,就要在人家的一亩三分地上混。关系不好,怎么混?因此,用地者在拿地之前,先要搞清楚这地块归谁所有、归谁管,弄明白当地的产业政策和税收。

 

对一个女孩子来说,父母总是确定的,性格和人品也比较固定。但是,土地的情况就不一样了,很可能会有不同的父母。

 

以笔者遇到过的情况为例,A高新区附近有个B县,该县所属的很多土地虽不在高新区地理范围之内,但在行政上却归高新区管理。那么,如果你想见见未来的岳父岳母,你是找高新区还是找B县?你要关注这样地块的出让信息,该看哪家的公告?如果是三不管或三都管地带,要看三家的公告吗?另有其他国家级、省级开发区也都涉及这个问题,不必一一细说。

 

陷阱三:土地权属不查不明

(详见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100in4r.html

 

地头上没有插着标有国家或集体字样的牌子,只看地块本身,无人可以判断这地块的产权归属。

 

笔者通过各地招商局看过很多地块,现场查看时,大部分地块上都还长着郁郁葱葱的庄稼,有时候农民还在地里耕作。但是,招商局领导无一例外的一口肯定,该地块农用地转用和土地征收已经完成,征地补偿已经到位,甚至农作物铲平后即可立即用于建设。然而,仅凭生活常识也应该质疑,或至少应该验证这些官方说法吧?

 

陷阱四:规划很重要,可惜难看到

(详见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100in5g.html

 

一个地块能够用来建什么项目,有比较详细的规划限制。

 

大的方面来看,主要有两种规划,一是国土部门制定的土地利用总体规划,具体指明土地的三类基本用途。对用地单位来说,必须选择建设用地,否则可能会被拆墙炸房。二是规划部门制定的城市规划,其中又细分为城市总体规划和控制性详细规划,前者大致画出每个城市不同区域的基本建设前景,例如哪个区域搞加工,哪个地方搞物流;后者则比较详细的明确各个地块的建设指标,例如容积率在什么范围,建筑密度有多大。

 

法律规定,上述规划应该是向社会公布和公开的,即要么全部挂在网上,要么任何人均可以到国土部门和规划部门自由查阅。但事实是,国土部门网站上通常是没有土地利用总体规划的,规划部门网站上虽挂了规划,但通常都是比较粗略的总体规划。如果你到国土部门和规划部门去现场查阅,难度非常之大。工作人员要么说这是国家秘密,要么说你无权查阅。好一点的会告诉你,该公布的都已公布在网上,你去看时却发现,根本没有你想要的内容。总之,你想了解你所看中的地块的具体规划要求,不是一般的难。

 

陷阱五:指标,佛山无影脚

(详见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100in65.html

 

中国现代经济史,是部指标满天飞的历史,土地也不例外。

 

在供地环节中,涉及到这样三个指标:供地指标、农用地转用地标和折抵指标。我以一篇文章专门研究了土地指标问题,具体请参考:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100hvqa.html

 

上述指标本身,都或多或少存在一些问题。但对用地者来说,最大的问题还是这些指标看不见,摸不着。以前我们搞生活用品的计划供应,好歹是有个票的,比如说粮票、油票、布票、自行车票、电视机票。但是,比这些生活用品不知要贵重多少倍的土地,虽仍然实行严格的指标供应制度,却没有一张票。那么,如果你想拍一块地,何以判断这块地有没有供地指标、农用地转用指标抑或折抵指标?

 

陷阱六:闭门、过筛子、劝退,一个都不能少

(详见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100iqom.html

 

拍地能成功吗?也许,但前提是你有能力克服以下几道障碍:

 

首先,国土部门负责接收申请文件的科室关门谢客。公务员也是人,他们可能会出差,可能会生病,老婆可能会生孩子,车子可能会抛锚,如此等等。你找不到负责此事的人,其他人员又不会像公司里的同事一样自动顶替。这时你发现,你的招拍挂文件无处投送。一天,两天,三天,没几天截止日期就到。于是,还没开局,你已出局。

 

其次,直接关门谢客的毕竟不多,可严格审查你的文件总是正常的吧。那么多文件资料,涉及到产业政策、资金实力、公司注册、城市规划、建设资质等方方面面,你的文件真的那么经得起考验吗?

 

再次,你真的是福大命大,纵有千难万难,还是被你克服了。那又怎么样?凡是入局的,都拥有“自动退出”的权利。于是,有人会找上你的门来,告诉你这块地已经有人要了,让你再等等,后面会有机会补偿给你。理论上来说,你是可以拒绝的。但是,如果实在是“盛情难却”,可能除了退出,你也没有更好的选择。

 

陷阱七:地价不是越低越好

(详见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100iukf.html

 

对于参加招拍挂的用地单位来说,若没有竞争对手,或者与领导关系太好,以至于出让价格超低,这未必是件好事。若出让价格低于出让最低价,会有土地出让合同无效的法律风险。自己持有,可能问题不大,但总有一天会转让,收购方在做尽职调查时必然发现这一问题。即使对方继续收购,价格肯定会被砍下一大截。所以说,地价并不是越低越好。

 

陷阱八:衙门是用来拜的

(详见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100iy7o.html

 

我们来看看,拿地要面对的主要行政审批:

1.             项目建议书及批复。发改委负责。

2.             项目可行性研究报告及批复;发改委负责。

3.             环境影响评价报告及批复。环保局负责。

4.             选址意见书。规划局负责。

5.             建设用地规划许可证。规划局负责。

6.             建设工程规划许可证。规划局负责。

7.             建设用地批准证书。国土局负责。

 

发改委、环保局、规划局、国土局,建设过程中还会遇到建设局、消防局、公安局、人防办、水务局、供电局、电信局、等等局。一家大型国企负责地产项目的老总对我说的,拿地,需要拜衙门。国企拿地尚需要拜,那些没有背景的企业或个人,可想而知。

 

陷阱九:GDP催生出额外要求

(详见:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100j269.html

 

地方官员有GDP考核,达标的才能升官。关系前途命运,压力可想而知。重压之下,必有重大发现。于是大家发现,地,是撬动GDP的最有力杠杆。

 

计划经济模式下,上级定一个目标,逐级分解给下级完成。我们的GDP也是这样,中央定个保八争九,地方就有相应任务。任务下达给地方政府,但实际完成,靠的还是企业家、农民这些实干家。

 

毕竟,农民在地里刨不出几个GDP来,所以地方政府喜欢把农民的地征来给公司,希望他们可以开动机器多造几个GDP出来。很大程度上,GDP靠投资推动。所以,聪明的公务员们就想出了拿地与投资相关联的办法。

 

你要用地,可以,你得保证在这块地上投下多少钱。这样一来,来自上级的GDP指标就落实到人头。落实的方法就是投资强度的要求,把它写在领导讲话里,编入产业政策里,写入出让合同里。你做不到,那就按合同里的违约条款办,看你还敢做不到。

 

与投资相关联,各地通常还有“公司落地”的要求。地,可以给你,但你必须在当地注册个公司,为当地贡献税收。尽管税收有很多种方式返还,但过一下账,也是很能帮助人的事情。而这,又必然导致工商、税务、劳动等各个部门的全面介入。

 

已经不在天上,你已落地。落地,请开手机。

 

王秋瑞  律师                          

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

手机:135 8578 1099  

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