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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

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关于我

作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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工业房地产律师手记(四):招拍挂中的法律黑洞(5)  

2010-06-05 01:49:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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黑洞五:朋友,有指标吗?

 

中国现代经济史,是部指标满天飞的历史,土地也不例外。

 

在供地环节中,涉及到这样三个指标:供地指标、农用地转用地标和折抵指标。我有一篇文章是专门研究土地指标问题的,在此简略概括一下。

 

先看供地指标。各个地方以招拍挂出让土地,不是想出让多少就出让多少的。国家有个限量,封顶但不保底。这个出让限量叫作出让计划,每年由国土资源部下达,各省不一。东部沿海地区高度紧张,远远无法满足出让需要。中西部地区按说应该属于地主,但年景不好,地主家也没有余粮。各地为了多拿一点指标,多卖几幅地,可谓机关算尽。有的搞指标省内飘移,在不同的市之间调剂和挪用指标。有的搞指标跨省买卖,中西部地区把用不完的指标折价或以其他有偿形式转让给东部沿海地区。都说我们的法律落后,看来并不尽然。至少我们的指标交易,不知道要比国际上刚刚兴起的减排指标交易,早了多少年。

 

再看农用地转用指标。土地管理法规定,农用地只能种庄稼,要想用于建设,必须先从农用地转为建设用地。但是,全国人民要吃饭,所以国家要求各地不能无限度的搞农转用。于是,你要想用一块原用于种庄稼的地,那么前提是政府得先有把这块地转为建设用地的指标。这个指标,也是由国土资源部统一分配的。

 

又看折抵指标。与供地指标类似,各地农用地转用指标也是一样紧张的,东部沿海地区同样远远不够用。国家给你定了量,你不够用,怎么办?理论上来说,土地复垦和开发是可以增加农用地的,于是国土资源总发文件说,如果你通过复垦开发新增了十亩地,那么你就可以拿到六亩的指标,用于占用你看中的耕地,简称建设占用耕地折抵指标政策。用毛主席的话说,这个政策真是广泛天地,大有作为。有的地方搞村庄合并、改造,把农民用的宅基地空出来,就可以挖庄稼地了。有的地方把河沟沟简单拦一下,搞得貌似鱼塘,转过头来就可以挖庄稼地了。国家规定这种土地整理要搞得像做项目一样,有立项,有招标,有验收。但是,我们的农民祖辈种了几千年的地,真要是能搞出那么多良田来,至于每年还进口那么多粮食么?

 

上述指标存在的问题已经很多了,但对用地单位来说,最大的问题还是这些指标看不见,摸不着。以前我们搞生活用品的计划供应,好歹是有个票的,比如说粮票、油票、布票、自行车票、电视机票。但是,比这些生活用品不知贵重多少倍的土地,虽仍然实行严格的指标供应制度,却没有一张票。那么,如果你想拍一块地,你何以判断这块地有没有供地指标、农用地转用指标或折抵指标?

 

由于连个最起码的票都没有,加之这些指标又总是在空中飞来飞去,神仙也难搞清哪块地上有指标,哪块地上没指标。幸运的是,笔者通过大量项目经验,仍然总结出一套比较可靠的鉴定方法。例如,多方打听目标地块所在区域的指标总量,查看复垦地块的档案材料,最有效的则是审查和验看有关农用地转用和土地征收的批准文件。

王秋瑞  律师                          

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17楼

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

手机:135 8578 1099  

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