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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

日志

 
 
关于我

作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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如何签订土地出让合同:钻透合同中的每一个空格(下)  

2010-06-29 20:38:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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王秋瑞,上海大邦律师事务所律师,13585781099

 

第九组空格:投资总额与开发强度

 

   第十二条  受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第       项规定执行”。

 

2000年版的出让合同相比,本条最大的亮点是明确了固定资产投资总额的范围,即“包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等”。无疑,这让用地单位受到无端处罚的可能性有所降低。更大的利好是,出让价款竟然包括在了投资总额范围之内。土地成本一直是用地单位投资的大头,出让价款的纳入,基本可以保证每个项目均可符合正常情况下的投资强度要求。

 

不过,我在与全国各地的土地管理局打交道过程中了解到,各地官员对于出让价款是否计入投资总额是有不同看法的。所以,稳妥的做法是,在拿地之前,先要摸清当地对投资强度的具体要求。

 

第十组空格:宗地规划条件

 

主体建筑物性质                                 ;附属建筑物性质                       ;建筑总面积                  平方米;建筑容积率不高于            不低于             建筑限高             ;建筑密度不高于             不低于              ;绿地率不高于               不低于              ;其他土地利用要求                               

 

具体数字都是按照招拍挂时的土地利用条件填写,法律性不是很强。但是,如果目标地块将来可能分割,那就需要很认真地查清楚,分割后的地块上的规划条件如何确定。否则,会遇到分割后的地块不符合规划条件的尴尬局面。严重的,会影响到分割目的的实现。

 

第十一组空格:配套设施

 

本合同项下宗地用于工业项目建设,根据规划部门确定的规划设计条件,本合同受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的      %,即不超过              平方米, 建筑面积不超过              平方米。受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施;

 

关于配套设施,需要关注三个问题。第一,各地目前掌握的标准是,用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的7%。第二,上述规定中的最后一句话,是对近几年国务院加强土地管理文件的总结和概括,这反映出国家随时有可能收紧7%的这个比例。第三,所谓“非生产性设施”是没有具体标准和定义的,主观性比较强,因此只要在“生产”二字上做文章, 7%比例限制的影响并不大。

 

    至于住宅项目中的套数、套型和90平以下住房面积的限制,现在看来已经成了笑话。因为2010年以来调控政策导致的楼市低迷,转而让开发商觉得90平米以下的房子是稳住房价的法宝,即使出让合同不限,他们也会自动多建。

 

第十二组空格:配套项目

 

   第十五条  受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目,并在建成后无偿移交给政府”。

 

这条在工业项目中涉及的不多,住宅项目比较常见,例如代建幼儿园、小学等。政府让你建,你就建吧,不过要建的结实点,否则出了学生伤害事故,难逃法律责任。

 

第十三组空格:开、竣工时间

 

第十六条  受让人同意本合同项下宗地建设项目在           日之前开工,在             日之前竣工。

 

工业项目一般不超过两年,商品住宅项目一般不超过三年。

 

以前这个条款无所谓,现在国家对闲置土地动真格的了,土地闲置费确实是在征收,无偿收回也确实是在进行。所以,现在要尽量把开、竣工时间拉长。另外,我在做项目时发现,竣工有相对明确的标准,但开工其实没有什么明确标志。例如有的地方官员告诉我,你在项目土地上打上围墙,当地就认为你开工了。但有的地方官员则认为,地基工程开始后才认为是正式开工。这种政策上的不统一,有时是有利于争取合法利益的。

 

第十四组空格:首次转让的条件

 

首次转让的,应当符合本条第   项规定的条件:

    (一)按照本合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上;

    (二)按照本合同约定进行投资开发,已形成工业用地或其他建设用地条件。

 

根据《房地产管理法》,第二款用于成片开发情形。所以,应用较广的是第一款。是否达到25%的转让要求,需要进行评估。如果未达到25%,以至于无法完成转让,合同当事方通常会产生较大争议。一般来说,这样的合同是有效的,但双方责任划分要视合同约定以及具体情况而定。对此,我将另辟专题予以介绍。

 

第十五组空格:违约金比例

 

违约金比例一般按1填写。

 

王秋瑞  律师                          

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17楼

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

手机:135 8578 1099  

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