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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

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作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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工业房地产律师手记(四):招拍挂中的法律黑洞(8)  

2010-06-19 01:01:56|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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黑洞八:衙门是用来拜的

90年代末,我国进行了大规模的行政审批治理,“简化程序、方便群众”一时挂满各行政机构的办公场所。客观的说,经过这场运动,我国的行政审批事项确实得到了空前规模的削减。如果新闻联播的报道属实,那么审批事项骤然减少,并没有对经济发展与社会稳定产生任何不利影响,社会效果应该是大踏步前进了。如果这一推断成立,那么就可以进一步得出结论,之前设立的一些行政审批完全不必要,甚至根本有害。如果这一结论又不幸成立,那么推动这些行政审批的人是不是应该承担责任?

行政审批的减少,主要集中在公民个人事务方面。但是,老百姓并没有因此得到多少实质性利益。因为,真正影响经济的是公司,任何一个公司都不可能住在空中楼阁之上。在以加工业为主的经济阶段,尤其如此。也就是说,土地是任何一个经济主体都不可能逃避的成本,而这种成本无疑会计入各种各样的商品之中,并最终转嫁到老百姓头上。公司拿地所面对的行政审批事项并没有多大变化,纵然是选择租用厂房、办公室,也只是间接面对这些行政审批事项而已。所以,与拿地有关的行政审批事项,实际是间接地压在了老百姓头上。

我们来看看,拿地要面对的行政审批:

1.             项目建议书及批复。发改委负责。

2.             项目可行性研究报告及批复;发改委负责。

3.             环境影响评价报告及批复。环保局负责。

4.             选址意见书。规划局负责。

5.             建设用地规划许可证。规划局负责。

6.             建设工程规划许可证。规划局负责。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100iy7o.html) - 工业房地产律师办案心得之四:招拍挂中的法律黑洞-8_王秋瑞律师_新浪博客

7.             建设用地批准证书。国土局负责。

发改委、环保局、规划局、国土局,建设过程中还会遇到建设局、消防局、人防办、水务局、供电局、电信局。一家大型国企负责地产项目的老总对我说的,拿地,需要拜衙门。国企拿地尚需要拜,那些没有背景的企业或个人,可想而知。

我认为,如果不能说这些程序必须全部取消,也应该大大削减:

首先,衙门林立违反土地法。不管是招拍挂实行之前,还是招拍挂实行之后,行政审批事项并没有根本性变化,只是审批时间一般都调到了招拍挂之后。应该说这是符合逻辑的,毕竟只有招拍挂之后才能确定用地人,用地人确定之后才有审批对象。但这又产生这样一个有趣的现象,招拍挂之后,用地单位虽然交了钱、签了合同,但若任何一个行政单位不同意,都可能导致土地证无法办出的严重后果。这种后果既不合情理,又不符法律。从情理上来说,无论国家哪个部门,只要有国字头的单位收了钱、签了合同,国家就应该说话算数,收钱给地,否则有违常理。从法律上来看,国土部门代表国家行使土地大权,这是国家基本大法:土地管理法的明文确定,既然国家的代表同意把土地出让给某个单位或个人,其他国字头的单位就无权站出来说不了。否则,连谁说了算都搞不清楚,作为被管理对象的用地单位自然更是无所适从,发展经济就真成了摸着石头过河。

其次,衙门审批没有什么用。我做过近百个大型房地产收购项目,通过尽职调查发现,没有一个项目的行政审批手续是齐全的。手续不齐全会有什么后果呢?“没什么后果,都有产证了,还有什么后果?”这是好几个国土局长对我说的。这样说并不错,因为物权法上的物权,并不以审批手续齐全与否为成立条件。不过,不影响物权,不等于没有后果。根据法律法规规章规定通知,手续不全可能会受到幅度很大的罚款。由此可以得出结论,上述行政审批的意义其实就是缴费,不缴费的后果是罚款。总之,看钱到不到位。

再次,衙门多腐败也多。各个部门都出来参与审批,每一个衙门都得点头才行,任何一个部门都办不成事,但任何一个部门都能坏事。这种规则,比联合国五大常任理事国的否决权还历害。从近年各地落马官员晒出的劣迹清单来看,无不与土地有关。可见,多重一票否决性的审批,必然导致严重腐败的产生。腐败一般都会包括索贿受贿,这是传统特征,也是大众认识最多的一点。其实,腐败还有另一个更加要命的问题,它严重影响经济发展速度。文强案说明,一些领导是喜欢搞女人的,而且喜欢搞明星,搞女大学生,口味越来越重。若做这样的交易,当事人可能需要喝很多场酒,打很多高尔夫,做很多铺垫工作,等最终完成这样的交易,时间必然过去了很久,地却荒在那里。如此一来,经济发展上的迟延,绝不止一天两天。全国这样的情况可能有不少,你耽误一年半截,我耽误半载一年,叠加起来,是个很惊人的数字。具体多少,请看官自己想象。

王秋瑞  律师                          

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17楼

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

手机:135 8578 1099  

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_67733f2d0100iy7o.html) - 工业房地产律师办案心得之四:招拍挂中的法律黑洞-8_王秋瑞律师_新浪博客
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