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房地产法律评论

王秋瑞律师,021-2051 1038

 
 
 

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作为某跨国房地产集团资深顾问律师,主办了数百件土地一级出让和房地产收购、兼并项目,同时,还在公司法、基金、信托等领域为众多企业提供了长期优质的法律服务。 上海市锦天城律师事务所, 上海浦东新区银城中路501号上海中心大厦11、12楼, 021-20511038, 13585781099, Steven.wang@allbrightlaw.com

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地票的政策法律依据何在?  

2010-12-28 15:41:50|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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川渝在搞地票,若要拍地,先要拍代表建设用地指标的地票,地票拍卖款不能充抵土地出让金。以成都为例,近日开拍的第一天,政府即笑纳地票拍卖款近15亿。再以成都为例,这张可以公开拍卖、有价有市的地票,还可以融资贷款,贷款金额竟然可以是真实土地的一倍!如此红火的生意,不知多少省市即将跟进。不过,笔者认为地票应该立即叫停,因为地票既不合法,也不合理。

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首先提一个问题,难道别的省市比川渝都傻,有钱不知道挣?笔者认为,非也,其实卖地票有违法之嫌。

 

先看具体规定。根据国务院办公厅< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />20061217发布的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006100),“国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”该规定表明,除了土地出让金,政府无权向用地人收取任何其他费用。所谓地票,当然是“配置国有土地使用权”的一种方式,相应价款亦应包含在土地出让金之内。另行收取,违反上述规定。

 

再看有无理论依据。如果建设用地指标被单列出来收费,考虑到拍卖过程中产生的溢价,土地出让将没有任何成本。以前土地出让金尚需要扣除一定成本才是政府收益,现在则变成了全额收益,甚至比土地出让金全额还要高。这岂不真得成了没本买卖?尽管对于土地出让的法律性质尚有民事行为与行政行为之争,但无论是哪一种,这种没本的买卖也不合适。因为,民事行为讲究权利义务对等,行政行为则应该是非盈利。这两点,地票无一做到。

 

既然没有直接的法律依据,那么来看看有无间接的合理性或合法性。

 

官方推行地票的一条重要理由是,地票可以避免开发商不理性举牌报价,因此可以压低房价。这恐怕连理论上的可能都没有。要求持地票入场,可能确实会减少招拍挂进场人数。但是,地票本身也是拍卖的,原本计划入招拍挂现场的人,将一个不落的出现在地票拍卖现场。原本在拍地阶段的非理性竞争,将原封不动的“剪切”到地票拍卖阶段。一旦拿地票的人多了,招拍挂现场的人一个也不会少,所以这种非理性竞争连“剪切”都没做到,反而成了“复制”,即非理性竞争又增加了一次。无论如何,地票款也是开发商掏出的真金白银,绝对属于拿地成本。从成都的情况来看,拍卖第一天,地票价格便达到了真实土地价格的十分之一。随着地票的强制铺开,竞争必然日趋激烈,价格也注定水涨船高。面对如此一笔巨额开销,开发商不将其转嫁到购房人头上,既不合理,也不可能。

 

川渝给出的地票理论中的另外一条,是地票拍卖款可用于土地整理,土地整理可以产生建设用地指标,指标多了可以多推地,地多了房价便可下降。且不说这个过程太过蝴蝶效应,单单土地整理可以产生建设用地指标这一环,就有法律上的硬伤。

 

说到底,搞了十来年、近期越来越火的土地整理,实质就一句话:将农村建设用地复垦为耕地,便可占用并出让相应面积的耕地。其实,这句话根本没有法律依据,甚至也没有明确的政策依据。对于土地整理,土地管理法只有两个字,鼓励。但是,对于如何鼓励,没有明确规定。在政策层面,国务院和国土部针对土地整理出台过不少规范性文件,但没有一份文件明确规定,复垦农村建设用地,即可获得相应面积的建设用地指标。反而,国务院办公厅于20071230下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第3条明确,“土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿,不得折抵为建设用地指标”。

 

当然,根据一项十一年前的政策来看,土地整理也并非绝对无法产生建设用地指标。国土资源部于19991018下发的《关于土地开发整理工作有关问题的通知》第3条指出,“地方……可在上级分配下达的建设占用耕地指标内,预留少量的指标……用于奖励土地整理新增耕地多的地区。即实现耕地占补平衡的地区,可以通过土地整理新增耕地面积的百分之六十指标,向上级……申请一定数量的预留建设占用耕地指标……”。但在建设用地指标如此紧张的情况下,重庆的上级国务院与成都的上级四川省,有那么多计划内指标可用于奖励两地的土地整理贡献么?更何况,拍地票时土地整理并未进行,贡献根本谈不上,奖励也更无从谈起。

 

(王秋瑞  律师)                          

上海大邦律师事务所                    

地址:上海市南京西路819号中创大厦17

电子邮箱:steven.wang@debund.com     

手机:135 8578 1099  

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